2018年的西安楼市,从上半年的一路狂飙到下半年的逐渐归于理性,犹如坐上了过山车,大起大落。

楼市一路狂飙 购房者开发商齐疯狂

供应紧缩明显缓解 年末翘尾已成定局

大年初一,新华社发文:在“房住不炒”指挥棒作用下,供需两侧发力的调控政策效果显现,房价渐回理性通道。

住建部强调,2018年房地产市场“从紧”调控,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,继续严格执行各项调控措施。同时,楼市调控将提高精准调控的能力和水平,进一步强化地方政府主体责任。强调“分类调控”“差别化调控”,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

但西安楼市的表现,似乎并非如此。年初,受禁土令和春节假期的影响,一二月份楼市供应紧缩,市场极度缺货,伴随而来的是成交量下滑,开盘去化高企。以二月份为例,虽有春节的影响,然而平均开盘去化率也近九成。万科大明宫、绿地新里城、华远枫悦、高科麓湾国际社区等项目开盘即售罄。

从三月份开始,楼市忽然按下快进键,一路高歌猛进。多家项目无房可售,供应持续紧缩,部分在售项目不断提高购房门槛,甚至有项目被传全款客户优先选房,捆绑销售也悄然出现,西安楼市“一房难求”,恐慌性购房情绪愈演愈烈。

3月30日,西安市房管局发文指出:意向购房人数多于可售房源的,应采取公证摇号方式公开销售,由公证机构全程监督。至此,西安正式进入摇号买房时代,成为继上海、南京、长沙、武汉、成都和杭州之后,全国第七个摇号买房的城市。

三月底住宅批售量回升,四月份西安住宅成交量直线上升。随后的五六月份,住宅成交量居高不下。据阳光售房网统计,二季度西安住宅成交40699套,月均成交量超过13000套。

五月份,数百套房几千人摇号的项目比比皆是。六月上旬,西安楼市进入政策空窗期,摇号细则尚未出台,加之房管局对楼市销售乱象的重拳整治,使得楼市风声鹤唳、供应减少,开发商纷纷暂停开盘,市场停留在仅消化此前已推出房源的阶段。

西安市人民政府发布楼市新政,提出建立商品住房意向登记平台,由意向购房人通过该平台按照刚需家庭、普通家庭分类进行实名意向登记、摇号排序。6月25日,西安市商品住房购房意向登记平台正式上线。

西安摇号公证细则出台。该细则实行初期,市场反应迟缓,直到七月下旬开盘情况才有所好转,但开盘周期被不断拉长。

按政策规定,开发企业在开盘前先发布销售公告,再进行购房意向线上登记、线下资格核验。公证摇号前,先进行意向购房名单公示;摇号后,对摇号结果进行公示。开发商在进行选房后,对外公示选房结果。整个开盘流程被拉长至半个月甚至更久。

意向登记初期,每有项目上线,总有大批购房者蜂拥而至。首批结束登记的11家项目近3000套房源中,超17000个家庭进行了登记。中签率相比公证摇号排序选房前明显上升,但整体依旧很低。

直至七月底,中签率才有所提升。“流摇”项目也开始出现。这主要是因为公证摇号初期进展迟缓,超五万组家庭被锁定大半个月,使得后面的购房者更加谨慎,或不登记、或登记后未进行核验、或核验后申请撤销。

从八月下旬,流摇楼盘不断增加,有媒体已率先喊出“楼市凉了”。到九月中旬,有项目现意向登记0组客户,楼市“凉凉”声已喧嚣尘上。然而,阳光售房网数据显示,三季度西安住宅成交274万平,成交量并不低。

四季度,十月、十一月西安住宅共成交258万平,年末楼市翘尾已成定局。而随着成交量翘尾的,是年末意向登记流摇项目越来越多。虽然限购区域内高性价比房源依旧有多人抢房的现象,但多家项目已悄然加入流摇项目行列,其中不乏大品牌房企项目。

下半年尤其是四季度来,西安楼市供应量不断上升,多家项目集中推新入市,相较于上半年,楼市供应紧缩问题得到明显缓解。同时,经过摇号买房政策坚持执行,购房者也逐渐回归理性。多家项目去化减速,甚至有项目因意向客户不足现开盘去化难题。

2018年的楼市,变幻万千、跌宕起伏,阳光售房网编辑部特策划“2018年终大盘点”,从“述说楼市”和“数说楼市”两方面共十一个部分,拨开迷雾、透视2018年的西安楼市。

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