于西安楼市来说,2018年是风云激荡的一年。在这一年里,市场经历了上行期、过渡期和下行期,起落不定。万科、融创、中南、阳光城、绿地等C位房企大咖挥刀舞剑、多点布局、全面博弈。据阳光售房网统计分析,2018年城七区约70个新项目涉市弄潮,为西安楼市注入了无限新意;一众老盘持续发热,傲然屹立于梯队前排;一些项目以别致的方式,聚焦视线。现在,我们把众项目推到镁光灯下,深入探看其在本年度的表现。

盘中盘
凤凰养成记
悦未来九里
常宁新区新旦
新晋房企首作
业界劳模
就是有点飘
“盘”设 : 担当

西安楼市中涌现出一批超级“能打”的项目,我们暂且称之为“盘中盘”,而要从众多项目中挑选领头“尖兵”,TOP级房企万科、中南、融创和阳光城是绕不过去的。

万科作为品牌房企中的“老大哥”,万科在西安升级进阶的过程中发挥着自身的能量。深耕西安市场多年,万科“美好生活场景师”的企业愿景在敦促品牌建设的同时,也为万科揽足了忠粉。据不完全调查,不少置业者都有着深沉的万科情结。结合往期经验看,万科一旦推盘,人们宁愿冒着陪跑的风险也要赌一把,正因如此,万科出手从不轻易走空。

中国铁建万科翡翠国际:业界神盘

整体来讲,万科在西安的布局面广,且市场关注份额稳定,明星盘层出迭现,真爱万科公园华府、万科翡翠国宾、万科幸福臻园、万科翡翠国际、紫薇万科大都会等新老项目已揽获众多铁粉。其中,中国铁建万科翡翠国际更有“业界神盘”之称。

万科翡翠国际地处曲江大道东侧,优先享受曲江大道、雁翔路双成熟资源轴和曲江一期、二期生态景观资源与文化商务产业配套叠加利好。建成后,项目周边公交、轨交(3/5号线)通达性良好;自带幼儿园,周边曲江一小、二小和一中环伺,十五年教育体成;武警医院、西京医院等三甲医院在侧,医疗资源充裕;大中小型商业和餐饮等生活配套醇熟。这或许可以解释为什么项目上线登记多次每次都赚得盆满钵满这一现象。

中南青樾:二环稀缺品

中南在西安的布局大阵业已拉开。高陵春溪集、西咸上悦城、城西青樾、浐灞樾府、经开紫云集,多区域开花。

樾府自6月份意向登记平台上线后统共登记了五次,而每次申请率基本都在300-600%区间段内,稳稳的实力派选手。除樾府外,其余四盘均为今年上市的新星。

上悦城坐标西咸新区。作为一个新城区,西咸未来的土地开发潜力和市场增量令人期待。中南选择在此区域布局,其谋略和卓识可见一斑。在城市框架拉伸的推手下,高陵区正蓄力待发。中南在此落子春溪集,必将在一定程度为该区域赋能。

中南青樾属二环稀缺品,毗邻主城区,周边商业、教育、医疗等配套相对充裕。项目所推产品户型丰富,保值升值性良好。项目在登记平台上线两次,每次都能揽获可观的客源。项目最新登记558套房源,登记时间还未过半,申请人数已盈满,其市场凝聚力和向心力不言而喻。

融创天朗南长安街壹号:口碑良品

融创可以说是西安楼市的二把手,南长安街壹号、揽月府、西安宸院等精品项目在全城灿然绽放。南长安街壹号今年深陷内定风波,解禁后于10月底重新露面。令人震惊的是,该项目市场关注份额并未受风波影响,客源不增反减。按理说,时隔半年重新涉市,项目的价位不会太美丽,但令人震惊的是,该项目的价位基本与半年前持平,企业良心立现。

“南长安街壹号我前后苦摇了三次而不得,但项目太火了,兜里有钱还不行,看来还得靠运气。”

“南长安街壹号出门就是地铁2号线韦曲南站,要多方便有多方便。”

南长安街壹号的高呼声最后都转化为实打实的登记率,融创的圈粉实力令业界侧目。

除此之外,绿地新里公馆、高科麓湾国际社区、金辉世界城等项目在本年度也有出色的表现。

蓝光公园华府:涨幅惊人

蓝光是根植于成都的地产品牌,往期作品口碑良好,品牌信赖度极高。作为蓝光集团在西安的新开首作,蓝光公园华府自2017年4月份“涉市”以来,一直以较为稳健的节律推新。可以看到,蓝光公园华府并未辜负打开西安局面的期待,在入市之后勤勤恳恳,基本以每月一次的速率向市场输出产品。

入市之初,项目的均价就在8000元/㎡左右,即使在楼市上行期,各大房企纷纷“抬价”,该项目仍葆有初心,不做墙头草,让人们看到了一个地产企业的诚意和风骨。

大西安概念不断被重提、深化,蓝光公园华府的坐标重新设定,划拨在西咸新区。11月14日,西咸新区管委会公示了第三批商品住房项目名单,此次公示也是西咸新区接管其区内楼盘之后的首次项目公示,蓝光公园华府列身其中。

人们惊奇地发现,该项目在“重新定位”后均价暴涨3000元,仿佛以往蓄积的“委屈”都攒着劲儿在此刻迸发,让人措手不及。同类型产品每平米暴涨3000元,不知是否有愿者上钩,为这个“断崖”埋单。小编的朋友赶在这一波神操作前下手了一套改善户型,算是幸运。在3000元/㎡的差价前,后来者不知作何感想。

蓝光公园华府也是意向登记平台首批试水和尝鲜者之一,算是西安楼市政策进化的见证者。该项目是沣东为数不多的低密社区之一,产品含括高层和洋房,体量大,规划内有30幢楼体,建筑风格为法式,景观体系独特。

“蓝光归属西咸后的价格涨得离谱,好像一夜间飞上枝头变凤凰、由嫔妃变皇后,不可否认蓝光的品质和产品优势,但短期逃离配套样样贫乏的环境还是不太现实,这个价格确实太飘了。”该项目一位关注者如是说。

客观来讲,该项目周边配套还处于起步阶段,交通通达性不够,环境较差,毗邻车城,宜居属性目前还不明显。但新城区相较于老城区而言,发展空间充足且整改步调大,后期升值性还是值得期待的。

“华润置地 匠筑6盘 礼献西安”“悦未来九里 汇万象时光”等“倾情宣言”大约在10月份左右就“占领”了西安的公交站牌广告投放点。据悉,万象汇、万象里和时光里为大型商业体,悦府、未来城市和曲江九里为住宅产品。该三个住宅项目在10/11月陆续入市,胜利会师。

未来城市落址浐灞,悦府和九里均栖身曲江,“三兄弟”均流淌着华润置地的血脉,各栖一角遥相呼应。

华润置地·未来城市:奥体领头羊

未来城市是长子,获证早于两“兄弟”约一个月。未来城市确实也有着长兄的气魄,在区域竞品中站在前排。华润置地·未来城市在区域竞品中有着相对较高的呼声,这和地铁3号线和14号线(预计2021年中通车)的荫蔽分不开,而且项目规划有集中商业街区和社区商业中心,建成后交通和生活便利性都很可观。而且,项目比邻灞河,属于河景地产,在雾霾临城时的西安,这算是一重大利好。

但需要强调的是,目前项目周边综合配套缺失,且难以预料后期是否会被奥体概念架空。整体来讲,奥体板块的增量还是值得期待的,但增量兑现或有一定周期。毋庸置疑的是,在奥体板块,未来城市确实可以称得上一个“领头羊”。而且毛坯高层备案价在万元线上下,洋房在12950元/㎡附近,性价比还是比较高的。另外,未来城市主推洋房和(小)高层产品,价格分化也比较明显,刚需和改善都有作为空间。

华润置地·曲江九里:体量适中 社区配套齐备

次子曲江九里位于雁翔路与植物园东路东南侧,规划内有洋房和(小)高层产品,体量适中,约25幢楼体。值得一提的是,项目还配有大型商业体,未来将引进大型商超、健身房和品质幼儿园。该项目也主推洋房和(小)高层产品,毛坯小高均价约13200元/㎡左右,价位相对合理。

华润置地·悦府:曲江一期门户

幼子悦府位于长安中轴电视塔板块,项目容积率低,绿化率高,生态宜居,且体量适中、设计讲究,交通便利性良好,但目前来看,与大型商圈距离稍远,周边大型商业体缺乏,且靠近绕城高速匝道,或易受噪音干扰。

“和曲江九里相比,悦府的轨交优势更明显,再者,悦府号称曲江一期最后一块黄金宝地,是曲江一期的门户位置,精装高层报价21000元/㎡,确实很高,但区位优势也没得说。

瑕不掩瑜,悦府目前的小瑕疵基本被区位优势对冲掉了。可以说,悦府的价格已触到西安楼市的天花板,但我们也看到,该项目在12月初上线登记,593个家庭争相“瓜分”194套房源。在综合配套良好的情况下,人们还是愿意为其“付费”,给项目继续成长的机会。

在城市发展规律的作用下,长安区等边缘区域登堂入室,也开始为分担城六区土地和置业压力发挥起了自身的效用。目前,雅居乐、海亮、合能、恒大、中海、万科等TOP级房企均在此拿地布局,西安首座金茂府择址长安,可见,开发商已经预判到该区域未来的发展能量。

金茂府:调性上乘

金茂府位于长安区学府大道以北、建业三路以南,首推精装高层产品274套,户型面积区间146-206㎡,均价19331元/㎡。项目体量适中,占地面积约42000㎡,规划内有9幢楼。

从金茂府在其他城市的口碑来看,该项目的气质和调性应该属于上乘水平。金茂点亮长安、赋能西安的可能性值得期待,但这个报价同时也令人惊叹。金茂府的户型设计和价格似乎是为纯改善群体订做,高贵而冷傲,刚需或只能望而兴叹。

金茂府作为所在城市(例如上海、苏州)地标性的经典建筑,承载着赋能西安城市的力量。相信在金茂品牌的优质基因和强大的城市运营实力的综合作用下,西安未来的生命力将不断释放。

中海·长安府:价格高于区域竞品

中海·长安府和金茂府同批次公示,同为长安区新旦。中海的品牌口碑一向不错,往期产品好评度高。首次推新模式是洋房和高层组合,精装高层和洋房均价分别为14700、18600元/㎡。同等价位在主城区的选项也不在少数。

随着城六区的“饱和”,置业压力向外围扩流或是一种不可挡的趋势。有人至今仍抱着“非城六区不可”的置业偏见,可以理解,因为城六区起步早,配套兑现度高,但事实上,新区域的蜕变速度也远高于老城区,所以在新兴区域投选,相当于“为未来买单”,而城市发展的大势已为人们预告:未来将来。

除却紫薇地产等地头蛇和万科、龙湖、融创等早期入驻的品牌,不少新晋房企也参与到西安楼市“大舞狮”的舞台上来,一时间,新老房企交叠互照,热闹非凡,远洋和康桥则是“新人代表”。

落子栖和悦蓉园分别是远洋和康桥的西安首作,康桥悦蓉园尤其值得说道一番。

康桥悦蓉园:秉承5+好房理念

悦蓉园作为康桥在西安的开场首秀,可以说是并未辜负打开局面的期待。项目首次推出洋房和高层房源348套,核验通过人数高达802人。作为一个在本地无可供参考的往期作品的新晋房企,康桥可以说是用悦蓉园这颗子打了一场漂亮的仗。

据实地了解,项目秉持“观建侍体研”5+好房理念,体量适中,规划内有15幢楼体,绿化率高达40%,容积率低至2.5,社区景观规划精致,配套齐全且提供定制等多项创新型服务,拥有一级物业资质。值得一提的是,项目的工程质量优良,有随机抽检和破坏性检测等多种严苛的核验机制。

悦蓉园毗邻航天一中、一小一站式教育体系,规划底商可最大程度满足业主需求并辐射周边。产品户型合理,利用率高,细节设计贴心、周到。目前来看,项目周边公交线路贫乏,餐饮等生活配套也处于缺失状态,但结合项目能量和区位增量来看,升值性大可期待。

该项目惯常的推售模式是精装高层+洋房,首批房源已于12月7日组织选房,目前次批房源已公示,价格与首次公示持平,高层约12580元/㎡,洋房13600元/㎡,产品户型和价位兼顾刚需和改善。

本年度新晋楼盘中涌现出了一大批包括绿城西安全运村、中海·曲江大城、龙湖紫宸、绿地璀璨天城、金地中心风华、保利天悦等项目在内的业界劳模。它们不足一岁却推新数次,勤勤恳恳,让人看到了一个项目的诚意。

绿城西安全运村:跌宕起伏

西安全运村作为一个具有特色标签的项目,这儿铺展一下。回看全运村的登记历程,一路可谓是跌宕起伏。开局登记飘红,之后几场均落寞自销。虽然在12月中旬登记的这批房源申请人数多出房源两倍,但和之前某次一样,资格核验环节筛走了绝大部分意向者。目前为止,项目还困在自销的“魔咒”中。

但我们也看到,项目在调价之后,申请人数还是有很大增长的,这一现象从侧面说明,一个项目如果目前的地段和配套还不尽如人意,或可以通过调控价位来提升性价比,主动获取市场关注份额,这也是一个被困在质疑声中的项目的出路。

海亮德文郡和大华·锦绣前城自“问市”以来一直拥有很高的呼声。德文郡甚至可以算得上长安区楼群中的佼佼者,锦绣前城也称得上航天基地板块的领头羊。两者本顶着令人艳羡的光环,但今年,它们却以另外一种方式引得人们“侧目”。

海亮德文郡:捆绑车位

3月30日,西安市房管局针对市场违规销售现象曾下令严惩,尤其禁止收取认筹金、捆绑销售和不公开销售行为。德文郡顶风作案,陷入了捆绑车位和违规收取诚意金的质疑声中。

大华·锦绣前城:违规销售

从房管局了解到,大华集团西安华鑫置业有限公司在2018年3月未取得《商品房预售许可证》期间擅自销售大华翰林华府(一期)8号楼266套房屋,被罚款317万元。因该违规销售行为发生在摇号政策前,且该公司已接受处罚并积极整改,西安市房管局决定,允许该部分购房家庭在具备购房资格的前提下,不经摇号程序选房。此后,该项目的销售步入正轨。

华远辰悦:坚守9字头阵地

要说本年度的“风骨担当”,那必定要提一提华远辰悦了。

西安房管局发布《2018年已作出行政处罚决定的项目名单(第十二批)》,华远辰悦(阳光北京城)被罚330万元,原因是“未取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房”。

事实上,阳光北京城是华远辰悦的前身,该项目前期涉嫌无证销售。华远地产接手后,加快相关手续的办理,并在办证环节,承担了阳光北京城五证不全销售而产生的罚款,也就是我们现在看到的西安市房管局发布的对华远辰悦330万元的罚单。华远辰悦的“义举”,让市场看到了一个项目的担当和风骨。

项目地处国际港务区、浐灞生态区、经开政务区三区交汇处,同时拥享三大板块配套,体量适中,绿化率高。交通通达性良好,公园林立,生态宜居。社区内规划配套齐全,且自带风情商业街,建成后可为住户提供便利。更主要的是,项目目前依然坚守着9字头均价的阵地,初心可鉴。

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